Mieszkanie w upadłości konsumenckiej i kwota na najem po sprzedaży

Czy w upadłości konsumenckiej trzeba sprzedać mieszkanie?

Co do zasady tak. Mieszkanie dłużnika wchodzi do masy upadłości, a syndyk wybiera sposób sprzedaży, który pozwoli zaspokoić wierzycieli w jak największym stopniu, z uwzględnieniem kosztów (art. 491^11a ust. 1). Ustawa nie chroni własności mieszkania, chroni natomiast dach nad głową na czas przejściowy, przez kwotę na najem.

O sposobie sprzedaży nieruchomości i cenie minimalnej syndyk zawiadamia wierzycieli i sąd. Sprzedaż może nastąpić po 14 dniach od zawiadomienia, jeśli sąd jej nie wstrzyma ani nie zakaże (art. 491^11a ust. 2 i 5). Sąd zakazuje sprzedaży w wybrany sposób lub za wskazaną cenę, gdy byłaby niezgodna z prawem albo pokrzywdziłaby upadłego lub wierzycieli (art. 491^11a ust. 3). Upadły może w tej sprawie złożyć skargę na czynność syndyka w ciągu siedmiu dni (art. 491^12a ust. 4).

Ile wynosi kwota na najem po sprzedaży mieszkania?

Tyle, ile przeciętny czynsz najmu mieszkania w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Kwota przysługuje, gdy dłużnik w tym mieszkaniu lub domu mieszka, a trzeba zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jego i osób na jego utrzymaniu (art. 342a ust. 1).

Ustawa nie podaje kwoty w złotych. Sędzia-komisarz ustala ją, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe, w tym liczbę osób na utrzymaniu upadłego, jego zdolności zarobkowe, cenę uzyskaną ze sprzedaży i opinię syndyka (art. 342a ust. 2).

Jak uzyskać kwotę na najem?

Kwota nie jest wypłacana automatycznie. Trzeba o nią wystąpić do sędziego-komisarza.

Kiedy sprzedaż mieszkania może zostać wstrzymana?

Gdy dłużnik w toku upadłości proponuje wierzycielom układ. Jeśli uprawdopodobni, że układ osiągnie cele postępowania, sędzia-komisarz na jego wniosek zwołuje zgromadzenie wierzycieli i może przy tym wstrzymać sprzedaż majątku, w szczególności mieszkania lub domu, w którym dłużnik mieszka. Na postanowienie w sprawie wstrzymania przysługuje zażalenie (art. 491²² ust. 1 i 2).

Wniosek trzeba złożyć przed zakończeniem sprzedaży majątku, bo późniejszy pozostaje bez rozpoznania. Układ może zostać przyjęty tylko za zgodą upadłego (art. 491²² ust. 3 i 4). Do takiego układu stosuje się odpowiednio przepisy o układzie w upadłości przedsiębiorców (art. 491²³).

Czy układ konsumencki pozwala zachować mieszkanie?

W układzie konsumenckim majątku nie sprzedaje syndyk, a dłużnik wykonuje układ za pośrednictwem nadzorcy (art. 491³⁴). Układ zawiera się co do zasady na najwyżej pięć lat, ale gdy przewiduje zachowanie nieruchomości, w której mieszka dłużnik lub osoby na jego utrzymaniu, może trwać dłużej (art. 491³³ ust. 1 i 3).

Z układu może skorzystać niewypłacalna osoba bez działalności, której zarobki i sytuacja zawodowa pozwalają pokryć koszty postępowania oraz zawrzeć i wykonać układ (art. 491²⁵ ust. 1 i 3).

Układ konsumencki →

Co z licytacją komorniczą i hipoteką?

Egzekucja z mieszkania wszczęta przed upadłością zostaje zawieszona z dniem ogłoszenia upadłości i umorzona, gdy to postanowienie się uprawomocni. Wyjątek: sąd może przysądzić własność nabywcy, jeśli przybicie prawomocnie udzielono przed ogłoszeniem upadłości, a nabywca w terminie wpłaci cenę (art. 146 ust. 1). Po ogłoszeniu upadłości nowej egzekucji do tego majątku wszcząć nie można (art. 146 ust. 3).

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości innej osoby, np. członka rodziny, który zabezpieczył kredyt dłużnika, pozostaje w mocy mimo planu spłaty (art. 491¹⁵ ust. 5). Środki, które zatrzymują licytację poza upadłością, opisujemy na stronie Wstrzymanie licytacji mieszkania.

Najczęstsze pytania