Help Finance / Oddłużanie / Wstrzymanie licytacji mieszkania

Wstrzymanie licytacji mieszkania i środki z Kodeksu postępowania cywilnego

Licytację mieszkania, w którym mieszkasz, komornik wyznacza tylko na wniosek wierzyciela i tylko przy długu wynoszącym co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania. Kodeks daje też cztery sposoby, by egzekucję zatrzymać albo podważyć.

Opisz sprawę Środki obrony
  • Stan prawny na 23.10.2026
  • Próg 1/20 sumy oszacowania
  • Skarga w trakcie licytacji ustnie
Klucze do mieszkania leżące na dokumencie

W skrócie

  • Termin licytacji mieszkania lub domu, w którym mieszka dłużnik, wyznacza się wyłącznie na wniosek wierzyciela.
  • Wierzyciel może złożyć wniosek, gdy egzekwowana należność główna to co najmniej 1/20 sumy oszacowania. Próg nie działa m.in. przy należnościach Skarbu Państwa i z wyroku karnego.
  • Na pierwszej licytacji cena wywołania to 3/4 sumy oszacowania, na drugiej 2/3.
  • Gdy nikt nie przejmie nieruchomości po drugiej licytacji, egzekucję się umarza, a nową można wszcząć po 6 miesiącach.
  • Skarga na czynności komornika sama nie zatrzymuje licytacji. Zawiesić postępowanie może sąd na wniosek.

Podstawa prawna: art. 767, 821, 822, 840, 9521, 965, 983, 985, 986 Kodeksu postępowania cywilnego

Kiedy można wyznaczyć licytację mieszkania
Cztery środki, które zatrzymują albo podważają egzekucję
Jak przebiega licytacja i co, gdy się nie uda
Gdy długu nie da się już obsłużyć
Najczęstsze pytania

Kiedy można wyznaczyć licytację mieszkania

Dla lokalu albo domu, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, ustawa stawia dwa dodatkowe warunki: wniosek wierzyciela i minimalną wysokość długu.

  • Przykład: przy oszacowaniu 400 000 zł próg to 20 000 zł należności głównej, bez odsetek i kosztów.
  • Przy kilku wierzycielach liczy się łączna należność główna tych, którzy złożyli wniosek (art. 9521 § 3).
  • Progu nie stosuje się, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku karnego albo gdy na licytację zgodził się dłużnik lub sąd. Sąd zgadza się na wniosek wierzyciela, gdy przemawia za tym wysokość i charakter należności albo brak innego majątku (art. 9521 § 4).

Art. 9521 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego

Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Cztery środki, które zatrzymują albo podważają egzekucję

Każdy ma inną przesłankę i trafia do innego adresata. Nie zastępują się nawzajem.

Środek

Kiedy działa

Gdzie i jak

Skarga na czynności komornika
art. 767, 986 KPC

Komornik naruszył przepisy przy czynności albo zaniechał czynności

Do sądu rejonowego za pośrednictwem komornika, w tydzień. W toku licytacji, do zamknięcia przetargu, ustnie do sędziego albo referendarza, który rozstrzyga od razu

Zawieszenie postępowania przez sąd
art. 821 § 1 KPC

Złożono skargę na komornika albo zażalenie na postanowienie sądu

Wniosek do sądu. Sąd może uzależnić zawieszenie od zabezpieczenia złożonego przez dłużnika

Wstrzymanie czynności przez komornika
art. 822 KPC

Dług jest zapłacony albo wierzyciel udzielił zwłoki

Przed rozpoczęciem czynności niebudzący wątpliwości dowód na piśmie dla komornika

Powództwo przeciwegzekucyjne
art. 840 § 1 KPC

Po powstaniu tytułu dług wygasł albo nie może być egzekwowany, np. został spłacony

Pozew do sądu o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części

Gdy egzekucja dotyczy rachunku albo pensji, w okresie zawieszenia sąd na wniosek dłużnika może określić kwotę, którą dłużnik może pobierać na bieżące potrzeby (art. 8211 KPC). Więcej o skardze na stronie Komornik.

Masz wyznaczony termin licytacji?

Napisz, jaka jest suma oszacowania, wysokość długu i kto jest wierzycielem. Odpowiemy mailem, który przepis jest punktem wyjścia i gdzie szukać bezpłatnej pomocy prawnej.

Opisz sprawę

Jak przebiega licytacja i co, gdy się nie uda

Etap

Co mówi ustawa

Pierwsza licytacja
art. 965 KPC

Cena wywołania, czyli najniższa cena, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Druga licytacja
art. 983 KPC

Na wniosek wierzyciela. Cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania i jest najniższą ceną, za którą można nabyć nieruchomość.

Brak nabywcy po drugiej licytacji
art. 984 § 1 KPC

Wierzyciel egzekwujący i hipoteczny oraz współwłaściciel mogą przejąć nieruchomość w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania.

Nikt nie przejął nieruchomości
art. 985 § 1 KPC

Postępowanie umarza się, a nową egzekucję z tej nieruchomości można wszcząć dopiero po 6 miesiącach od drugiej licytacji.

Gdy długu nie da się już obsłużyć

Licytacja zwykle wynika z zadłużenia, którego nie da się spłacić ratami. Warto wtedy porównać egzekucję z drogami, które przewidują ochronę mieszkania albo środków na najem.

W układzie konsumenckim układ może trwać dłużej niż pięć lat, jeśli przewiduje zachowanie mieszkania dłużnika (art. 49133 ust. 3 Prawa upadłościowego). W upadłości konsumenckiej przepisy przewidują kwotę na najem po sprzedaży mieszkania, o czym piszemy na stronie Mieszkanie w upadłości.

Układ konsumencki krok po kroku →

Najczęstsze pytania

Nie. Dla mieszkania, w którym mieszka dłużnik, termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela, a wierzyciel może go złożyć, gdy należność główna to co najmniej jedna dwudziesta sumy oszacowania (art. 9521 § 1 i 2 KPC).

Sama skarga nie. Sąd może na wniosek zawiesić postępowanie, jeżeli złożono skargę albo zażalenie, i może uzależnić to od zabezpieczenia (art. 7672 § 2 i art. 821 § 1 KPC).

Komornik wstrzyma się z czynnością, jeśli przed jej rozpoczęciem dostanie niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że dług zapłacono (art. 822 KPC). Niezależnie od tego można wnieść powództwo o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności (art. 840 § 1 pkt 2 KPC).

Do zamknięcia przetargu skargę zgłasza się ustnie sędziemu albo referendarzowi nadzorującemu licytację, który rozstrzyga ją natychmiast (art. 986 KPC).

Na pierwszej licytacji za co najmniej trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej za co najmniej dwie trzecie (art. 965 i 983 KPC).

Wierzyciel albo współwłaściciel może je przejąć za co najmniej dwie trzecie oszacowania. Jeśli tego nie zrobi, egzekucję się umarza, a nową można wszcząć po 6 miesiącach od drugiej licytacji (art. 984 i 985 § 1 KPC).

Na tej stronie

Termin licytacji w piśmie?

Opisz sumę oszacowania i dług. Odpowiemy mailem, który przepis ma znaczenie.

Opisz sprawę

Opisz swoją sprawę

Dziś nie mamy partnera w sprawach długów osób prywatnych. Opisz sprawę, a odpowiemy mailem, które przepisy jej dotyczą i gdzie szukać bezpłatnej pomocy. Twoich danych nikomu nie przekazujemy.

  • Podaj sumę oszacowania i wysokość długu
  • Napisz, czy termin licytacji jest już wyznaczony
  • Odpowiadamy mailem, bez telefonów z ofertami

Opis sytuacji nie jest wnioskiem ani zobowiązaniem. Terminy na skargę biegną niezależnie od zgłoszenia.

Czego dotyczy sprawa?*
W tematach długów odpowiadamy mailem: który przepis dotyczy sprawy i gdzie szukać bezpłatnej pomocy. Danych nikomu nie przekazujemy.
Nieobowiązkowe, ale im konkretniej, tym sensowniejsza odpowiedź.
Zgoda na informacje o zmianach prawa (nieobowiązkowa)
Zgodę możesz w każdej chwili wycofać, pisząc na kontakt@helpfinance.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano przed jej wycofaniem.

Czytaj dalej

Komornik

Co komornik może zająć i jak złożyć skargę.

Czytaj

Mieszkanie w upadłości

Co dzieje się z mieszkaniem i kwota na najem.

Czytaj

Jak wyjść z długów

Plan krok po kroku, od budżetu do sądu.

Czytaj

Źródła i podstawa prawna

Stan prawny i aktualizacja: 23.10.2026. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.